來自租賃界的設(shè)想用融資租賃激活保障房建設(shè)
保障房，資金無保障。——成為去年政府力推保障房以來，最大的問題所在。
住建部副部長齊驥在“兩會”期間表示，總體算下來，完成今年1000萬套的任務(wù)，資金需求超過1.3萬億元，其中有8000多億元通過社會機構(gòu)的投入和被保障對象以及所在企業(yè)籌集，剩余的5000多億元將由中央、省級和市縣政府通過各種渠道籌集。
最近摩根大通董事總經(jīng)理兼中國區(qū)全球市場業(yè)務(wù)主席李晶在其宏觀報告中引用相關(guān)官員的話表示，這1.3萬億元包含中央政府補貼約1000億元，國開行貸款1000億元，保障對象及所在企業(yè)約3400億元；如果國開行貸款作為“社會機構(gòu)的投入”，1.3萬億元還有至少3600億元尚無定論(8000多億元-1000億元-3400億元)。目前商業(yè)銀行雖然紛紛表態(tài)支持保障房建設(shè)，但是從《第一財經(jīng)日報》記者采訪情況看，商業(yè)銀行依然在躊躇。這無可厚非，對于商業(yè)銀行，在無法確定本息能否安全收回的情況下，貿(mào)然放貸是不負責(zé)任的。
房地產(chǎn)商投入保障房建設(shè)，同樣還停留在表態(tài)階段。此前有少數(shù)地產(chǎn)商進行過嘗試，比如萬科的“萬匯樓”，雖然房子已經(jīng)建成，但據(jù)媒體報道，該項目包括土地價款1166萬元在內(nèi)的總投資為4624萬元，其中1500萬元是萬科的專項費用，其余3124萬元成本需要57年才可以收回?？磥?，在沒有找到合適的商業(yè)模式之前，開發(fā)商并沒有太大積極性。
在保障房四顧茫然之際，有一股力量卻希望能夠介入其中——融資租賃。在中國外商投資企業(yè)協(xié)會租賃業(yè)委員會常務(wù)副會長屈延凱看來，引入融資租賃機制，保障房資金問題可迎刃而解。
房價扭曲：
鏈條壟斷導(dǎo)致價格壟斷
屈延凱認為，房地產(chǎn)價格亂象的根本問題在于“鏈條壟斷導(dǎo)致價格壟斷”。
“不論國有、民營的房地產(chǎn)開發(fā)商，不論開發(fā)的是商業(yè)地產(chǎn)還是百姓民居，都存在著嚴重的產(chǎn)業(yè)鏈條壟斷現(xiàn)象。”屈延凱說。
他的依據(jù)是：開發(fā)商身兼三職——開發(fā)商、總包商、置業(yè)商，開發(fā)、建設(shè)、銷售“三位一體”，控制了土地開發(fā)和房屋建設(shè)和銷售的定價權(quán)，“開發(fā)商開發(fā)囤地、總包商控制進度，置業(yè)商招標發(fā)包、捂房賣房。百姓購房沒有平等的話語權(quán)。”
另一方面，“投資性購房扭曲了百姓住房的根本屬性。”屈延凱認為，GDP導(dǎo)向、土地財政、對百姓住房沒有合理的限購政策，導(dǎo)致投資性購房抬高了房價，銀行信貸風(fēng)險控制偏重不動產(chǎn)抵押，也導(dǎo)致民營企業(yè)家大量購房抵押融資，對高房價起了推波助瀾的作用。
屈延凱認為，雖然中央政府下達了巨額專項資金，但受土地財政的驅(qū)使，地方政府不能或不愿在百姓住房上多投入，國有房地產(chǎn)公司也熱衷于商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)。也就是說，沒有一個明確的主體是為“民有所居”服務(wù)的。
融資租賃機制激活保障房鏈條
“要改變目前的現(xiàn)狀，必須進行機制體制的創(chuàng)新。”屈延凱簡練地將他的創(chuàng)新機制歸納為：主體到位，置業(yè)發(fā)包；切斷鏈條，成本透明；融資租賃，募集資金；民有所居，惠及民生。采取“政府規(guī)劃供地，國有主體發(fā)包，競爭招標建設(shè)，融資租賃購置，統(tǒng)一承租轉(zhuǎn)租”的模式。
這個模式可以理解為：地方政府控制公租房、廉租房、經(jīng)適房的地價，讓國有房地產(chǎn)公司(專設(shè)專營的特殊房地產(chǎn)公司)根據(jù)政府的規(guī)劃，成為百姓住房的發(fā)包商(置業(yè)招標)，中標房地產(chǎn)開發(fā)商購地建設(shè)。融資租賃公司根據(jù)中標價向開發(fā)商支付價款，國有房地產(chǎn)公司統(tǒng)一以融資租賃方式承租。
在這個鏈條中，開放商的角色只是購地建設(shè)，而不再是開發(fā)、建設(shè)、銷售“三位一體”。而融資租賃公司成為資金供給方和名義上的保障房所有者。國有房地產(chǎn)公司除了擔任發(fā)包商，還要兼任保障房的承租人和管理者，它從融資租賃公司手里租下保障房，并將其轉(zhuǎn)租給住戶。
這一模式打破了現(xiàn)存的商業(yè)房地產(chǎn)的鏈條壟斷模式，做到地價、建筑價、銷售價、租金公開透明，同時限定保障房不能成為投資標的，轉(zhuǎn)賣應(yīng)征收高額的所得稅，公租房不得私自轉(zhuǎn)租。
融資租賃公司的租金收回有兩種方式：一是可銷售的保障房，當銷售完成之時，租金即收回，至于由誰銷售，如何銷售，租賃公司與作為承租人的國有房地產(chǎn)公司可以通過特殊條款約定；二是作為承租人的國有房地產(chǎn)公司通過保障房的租金償付。
按照這個模式，整個保障房鏈條中，節(jié)約了一塊成本，即土地價格(由政府直接劃撥土地)，因此保障房的主要成本是建筑成本和資金成本。
據(jù)屈延凱測算，保障房的購置成本一般可控制在每平方米2400元以下，如果公租房按每平方米月租金10元，60平方米小戶型，月租金600元(廉租房租金可以低于10元，不足部分財政補貼)；如果融資租賃期限30年，20年即可收回本金，每年可獲得5%的租息(同時還可以享受房地產(chǎn)的折舊資源)。安全可靠、收益穩(wěn)定的租金收益能夠吸引社保資金、住房公積金、保險投資資金，以及尋求長期投資標的的民間資金。
事實上，這樣的資金并不少，近期某國有銀行人士告訴本報記者，有大量的資金購買國有銀行股票作為長期投資，原因在于這些銀行穩(wěn)定的股息收益。按照國有銀行45%的分紅比例，以目前的價格計算，股息率即在5%~6%。另外，目前多數(shù)固定收益類理財產(chǎn)品的年化收益率都不到5%。
相對而言，以融資租賃的方式投入保障房建設(shè)，其安全和穩(wěn)定性比國有銀行股票和一般的理財產(chǎn)品更好。
保障房本身并不賺錢，如果它作為一個營利性項目，就很難保障它的“保障性”特點。但是，參與保障房建設(shè)的資金卻可以獲得合理的收益率，而這個收益率，是保障房得以建成需要付出的最基本代價——對于一般的商業(yè)項目，其最終售價在考慮可能比這更高的資金成本的同時，還要加上盡可能大的投資利潤。
摘自《第一財經(jīng)日報》 作者：柏亮 2011年04月08日